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任意売却と競売

ガラスのビルに映る景色

競売で購入する場合と比較すると・・・

不動産の任意売却とは、ある不動産の債務者が金融機関等から借入をしている場合において、当該借入金を返済できない事態に陥った時に、債権者である金融機関等が主導となって当該不動産の処分を競売にかけるのではなく、買主と個別に交渉することによって当該不動産を売却することをいいます。 では、競売ではなく任意売却を行うメリットは何なのでしょうか。 競売の場合には、債権者は落札された金額のみしか貸付金の回収ができませんが、任意売却であれば全額を回収できる可能性も残されていることから債権者にとってもメリットがあり、買主にとっても通常の不動産売買と比較して安く購入できる可能性があるため、任意売却は双方にメリットがあるといえます。

安く買えるのだろうか

次に、任意売却は、競売と比較した場合に高く売れないのではないかという点について考えてみましょう。 確かに競売であれば、裁判所が主導して入札形式で買主を募るため、一見すると任意売却よりも高く売れそうにも思われますね。 しかし、競売の場合は、不動産鑑定士の鑑定評価に基づき最低売却価格が決定され、その鑑定評価額に関して債権者が異議を唱えることができません。また、一般的に競売不動産における鑑定評価額は市場価格の7割前後で設定されることが多いため、債権者にとっては全額回収できないリスクが飛躍的に高まることになってしまうのです。 その点、任意売却であれば、上述のとおり債権者主導で売却手続きを進めることができるため、競売よりも高く売却できる可能性があります。ただし、市場価格よりは安くなるケースがほとんどです。したがって、買主にとっては、競売であれば買えるかどうかは不透明(競り負ける可能性があるため)ですが、任意売却であれば、相対取引で市場価格よりも安く買えるということになるのです。